Dissertation
Alternde Einfamilienhausgebiete: Standortanalyse und Entwicklungspotenziale
(Voraussetzungen, Möglichkeiten, Grenzen, Perspektive, Instrumente und Sinn altersgerechter Konzepte)
Abstract
Uwe Höger, Kassel Kurzfassung, Alternde Einfamilienhausgebiete: Die Hälfte des Wohnungsbestands in Deutschland liegt in Ein- und Zweifamilienhäusern, von den Einfamilienhäusern sind über 80 % selbst genutzte Eigenheime. Die vorliegende Arbeit fokussiert den Blick auf die Prozesse in den Gebieten der 1960er und 1970er Jahre der alten Bundesländer, die sich im Umbruch befinden: Welche Bedeutung hat der Generationswechsel? Mit welcher Geschwindigkeit verläuft er? Führt die Alterssegregationen vor der Umbruchphase zu sozialen Problemen der alternden Bewohner*innen, und setzt danach eine verstärkte soziale Segregation der Gebiete ein? Die Arbeit stellt die – gemessen an der wohnungswirtschaftlichen Bedeutung und dem Alltag vieler Menschen – wenigen und stark fragmentierten wissenschaftlichen Aussagen zu Einfamilienhausgebieten und zum Altern im Eigenheim zusammen. Im empirischen Teil werden demographische Daten, Kauffälle sowie eigene Befragungen ausgewertet, die sich auf zwölf weitgehend homogene Einfamilienhausgebiete in den zwei Städten Oldenburg i.O. (165.000 Einw., wachsend) und Eschwege (19.000 Einw., schrumpfend/stagnierend) beziehen. Die Analyse zeigt, dass sich auch kleinräumig der Zusammenhang von kontinuierlichem Einwohner*innenrückgang und Alterssegregation nachweisen lässt. Die Phase eines überdurchschnittlichen Anteils älterer Personen dauert 10 bis 20 Jahre. Dennoch sinkt die Einwohner*innenzahl nicht auf die Hälfte, wie durch den Wechsel vom Familien- zum Zweipersonenhaushalt zu erwarten wäre, sondern um max. 23 %. Dies weist ebenso auf einen verwischten Generationenumbruch hin wie der Verlauf der Kauffallzahlen, der vor der Welle 40 bis 50 Jahre nach dem Hausbau bereits eine kleinere nach etwa 15 Jahren zeigt. Es ist zu vermuten, dass dieser erste Wechsel durch das empty nest veranlasst ist, in dessen Folge die Wohnsituation durch berufliche Veränderung, Scheidung oder Wohnflächenanpassung verändert wird. Im Lebensalter von etwa 60 bis 75 Jahren finden dagegen wenige Umzüge statt. Die Verkaufspreise der Eigenheime steigen oder sinken entsprechend der regionalen Marktbedingungen, bleiben jedoch im gebietsbezogenen Verhältnis stabil. Ihr zentraler Bestimmungsfaktor ist die Wohnfläche, Lage und Image des Gebiets sind nachrangig. Auch soziale Indikatoren oder Migration können keinen bestimmten Gebietstypen zugeordnet werden. In jedem Gebiet existiert eine deutliche Spreizung der Preise, die den Zugang verschiedener Einkommensschichten ermöglicht. Zudem ziehen Eigenheimbesitzer zehn Mal seltener als Mieter um. Aufgrund dieser Faktoren ist eine soziale Neusortierung der Einfamilienhausgebiete nach dem Umbruch nicht erkennbar, vielmehr bleibt die mit der Entstehung verbundene Position über Jahrzehnte erhalten. Die in älteren Studien gezeigte geringe Segregationsneigung der Mittelschicht wird bestätigt. Einfamilienhausgebiete sind also sozial überwiegend robust genug, um keine Problemgebiete zu werden: ihre Bewohner*innen besitzen in der Regel ausreichendes ökonomisches und soziales Kapital, um individuelle Anpassungsstrategien zu verfolgen. Gleichwohl ist diese Wohnform zu bedeutend, um ihre Probleme zu ignorieren und ihre Potenziale zu verschenken: Es bedarf sowohl für den Alterungsprozess als auch für die Zeit nach dem Umbruch lebensweltorientierter Strategien, die bisher fehlen. Fast alle älter werdenden Menschen wollen aufgrund der Nachbarschaft, des Gartens, der barrierearmen Wohnung, des Autos vor der Tür sowie des aus der Mietfreiheit resultierenden Konsumspielraums im eigenen Haus bleiben. Zugleich wachsen die Nahraumorientierung, der Bedarf an Alltagshilfen und später an Pflege. Einige wenige Modellvorhaben zeigen Lösungsansätze für ein voraussetzungsvolles Altern im Wohnquartier auf, denen aber die Organisationsform und finanzielle Ausstattung fehlen. Zugleich entsprechen die postfordistisch geprägten Einfamilienhausgebiete nicht mehr der Größe und Zeitorganisation vieler heutiger Haushalte. Statt einer Konservierung der Raumstrukturen wird eine postsuburbane Strategie vorgeschlagen, die für einen Teil der Gebiete neue Wohnformen und Verdichtung zulässt, wodurch neue Anforderungen an die Partizipation, Bauleitplanung und Verkehrskonzeption entstehen. Hierzu ist eine Gebietskoordination erforderlich, die den Umbruch begleitet. Entsprechende Modellvorhaben sind dringend nötig, um die aktuellen Entwicklungen nicht zu verschlafen. Die Mechanismen der Wohnungsmarktentwicklung auf Bundesebene werden auf der kleinräumigen Ebene von Einfamilienhausgebieten nur gebrochen gespiegelt. Hier wirken zusätzliche individuelle, biographische und nicht primär ökonomische Entscheidungen. Die Wirkungszusammenhänge sind komplex, uneindeutig und lokal differenziert. Ein theoretisches Konzept hierfür fehlt noch.
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Dennoch sinkt die Einwohner*innenzahl nicht auf die Hälfte, wie durch den Wechsel vom Familien- zum Zweipersonenhaushalt zu erwarten wäre, sondern um max. 23 %. Dies weist ebenso auf einen verwischten Generationenumbruch hin wie der Verlauf der Kauffallzahlen, der vor der Welle 40 bis 50 Jahre nach dem Hausbau bereits eine kleinere nach etwa 15 Jahren zeigt. Es ist zu vermuten, dass dieser erste Wechsel durch das empty nest veranlasst ist, in dessen Folge die Wohnsituation durch berufliche Veränderung, Scheidung oder Wohnflächenanpassung verändert wird. Im Lebensalter von etwa 60 bis 75 Jahren finden dagegen wenige Umzüge statt. Die Verkaufspreise der Eigenheime steigen oder sinken entsprechend der regionalen Marktbedingungen, bleiben jedoch im gebietsbezogenen Verhältnis stabil. Ihr zentraler Bestimmungsfaktor ist die Wohnfläche, Lage und Image des Gebiets sind nachrangig. Auch soziale Indikatoren oder Migration können keinen bestimmten Gebietstypen zugeordnet werden. In jedem Gebiet existiert eine deutliche Spreizung der Preise, die den Zugang verschiedener Einkommensschichten ermöglicht. Zudem ziehen Eigenheimbesitzer zehn Mal seltener als Mieter um. Aufgrund dieser Faktoren ist eine soziale Neusortierung der Einfamilienhausgebiete nach dem Umbruch nicht erkennbar, vielmehr bleibt die mit der Entstehung verbundene Position über Jahrzehnte erhalten. Die in älteren Studien gezeigte geringe Segregationsneigung der Mittelschicht wird bestätigt. Einfamilienhausgebiete sind also sozial überwiegend robust genug, um keine Problemgebiete zu werden: ihre Bewohner*innen besitzen in der Regel ausreichendes ökonomisches und soziales Kapital, um individuelle Anpassungsstrategien zu verfolgen. Gleichwohl ist diese Wohnform zu bedeutend, um ihre Probleme zu ignorieren und ihre Potenziale zu verschenken: Es bedarf sowohl für den Alterungsprozess als auch für die Zeit nach dem Umbruch lebensweltorientierter Strategien, die bisher fehlen. 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Entsprechende Modellvorhaben sind dringend nötig, um die aktuellen Entwicklungen nicht zu verschlafen. Die Mechanismen der Wohnungsmarktentwicklung auf Bundesebene werden auf der kleinräumigen Ebene von Einfamilienhausgebieten nur gebrochen gespiegelt. Hier wirken zusätzliche individuelle, biographische und nicht primär ökonomische Entscheidungen. Die Wirkungszusammenhänge sind komplex, uneindeutig und lokal differenziert. Ein theoretisches Konzept hierfür fehlt noch. open access Voraussetzungen, Möglichkeiten, Grenzen, Perspektive, Instrumente und Sinn altersgerechter Konzepte Höger, Uwe Kassel, Universität Kassel, Fachbereich Architektur, Stadtplanung, Landschaftsplanung Hahne, Ulf (Prof. Dr.) Eichenlaub, Alexander G. (Prof.) Jessen, Johann (Prof. Dr.) Einfamilienhaus Eigenheim Wohngebiet Segregation <Soziologie> Generationswechsel Altern 2018-04-25 </resource>
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